Mökki verotuksessa 2026: vuokraus, perintö ja myynti

Suomessa on noin puoli miljoonaa kesämökkiä, ja osa niistä vuokrataan lyhytaikaisesti Airbnb:n tai välittäjän kautta. Mökkiin liittyy useita verolajeja, joilla kullakin on omat sääntönsä. Sekaannukset ovat tavallisia ja voivat maksaa tuhansia euroja.

Tässä artikkelissa käydään läpi mökin verotus vuonna 2026: milloin vuokratulo on käytännössä verotonta, miten kiinteistövero määräytyy, mitä saa vähentää, miten myyntivoittoa lasketaan ja miten perintömökki verotetaan kevennetyn 2026 asteikon mukaan.

Vuokraus: yksinkertainen sääntö, monta erikoistapausta

Mökin vuokratulo on lähes aina pääomatuloa. Pääomatuloveroa maksetaan 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta. Kynnys lasketaan kaikista pääomatuloista yhteensä eli vuokrat, osingot ja korkotulot summataan.

Veroa ei kuitenkaan makseta brutosta vaan netosta, eli vuokratulosta vähennetään vuokraukseen liittyvät kulut. Tämä tekee mökin vuokrauksesta huomattavasti maltillisemman verolajin kuin moni luulee.

Onko olemassa 1 800 euron verovapaaraja?

Tällaista rajaa ei ole. Vuokratulo on Verohallinnon ohjeen mukaan veronalaista pääomatuloa ensimmäisestä eurosta, ja verotettava määrä saadaan vähentämällä tulosta vuokraukseen liittyvät kulut.

Mökkivuokrauksessa pätee toinen, paljon ratkaisevampi sääntö: kuinka suuri osa mökistä on omassa käytössä ja kuinka suuri vuokrakäytössä.

Oma käyttö vs. tulonhankkimiskäyttö

Verohallinto ratkaisee verotuksen sen mukaan, onko mökki pääosin omassa käytössä vai pääosin vuokrakäytössä.

Pääosin omassa käytössä:

• Vuokratulosta vähennetään vain ne kulut, jotka kohdistuvat suoraan vuokrauspäiviin tai jotka jakautuvat vuokrapäivien suhteessa.
• Vähennettäviä ovat siivous, vuokrauksen markkinointi, vuokra-aikaa vastaava osa sähköstä, vedestä ja vakuutuksesta.
• Poistoja ei saa tehdä rakennuksesta tai kalusteista.

Pääosin vuokrakäytössä:

• Mökki katsotaan tulonhankkimisomaisuudeksi.
• Kuluja saa vähentää myös tyhjiltä päiviltä, jos mökkiä on aktiivisesti tarjottu vuokralle.
• Rakennuksesta saa tehdä 4 prosentin vuosipoiston menojäännöksestä ja kalusteista 25 prosentin poiston.

Ratkaisu tehdään tapauskohtaisesti. Siihen vaikuttavat vuokra- ja omien käyttöpäivien määrä sekä se, onko vuokraustoiminta todistettavasti aktiivista.

Vuokratulosta menevä vero eri tasoilla

Pääomatuloveron progressio nostaa vähitellen efektiivistä veroprosenttia. Alla esimerkit, joissa vuokratulosta on jo vähennetty kulut ja luku on netto, jolle vero lasketaan.

Laskenta:

• 5 000 €: 5 000 × 30 % = 1 500 €
• 10 000 €: 10 000 × 30 % = 3 000 €
• 20 000 €: 20 000 × 30 % = 6 000 €
• 30 000 €: 30 000 × 30 % = 9 000 €
• 40 000 €: 30 000 × 30 % + 10 000 × 34 % = 12 400 €

Esimerkki ymmärrettävämmin: Jos mökkisi on Lapissa ja saat siitä bruttovuokraa 12 000 euroa kesäsesongin aikana mutta hoitokulut ja siivous syövät tuosta 4 000 euroa, verotettava nettotulo on 8 000 euroa. Veroa menee 8 000 × 30 % = 2 400 euroa. Käteen jää brutosta 12 000 − 4 000 − 2 400 = 5 600 euroa.

Mitä vuokratulosta saa vähentää?

Verohallinnon mukaan kaikki tulon hankkimisesta aiheutuneet menot ovat lähtökohtaisesti vähennyskelpoisia. Mökin tapauksessa tyypillisiä eriä ovat:

• Hoitovastikkeet (jos mökki on yhtiöitetyssä lomakohteessa)
• Sähkö, vesi, jätehuolto ja muut käyttökulut
• Vakuutukset, koti- ja vapaa-ajan vastuuvakuutus
• Kiinteistövero kokonaisuudessaan tai vuokra-ajan suhteessa
• Siivous ja pyykinpesu vuokrausten välillä
• Markkinointi: Airbnb:n tai välittäjän palkkiot, ilmoitukset
• Vuosikorjaukset kuten ovenkahvojen tai vesihanan vaihto, seinien maalaus
• Kalusteiden hankinta suoraan tai poistoina (ks. alla)

Pääosin vuokrakäytössä olevasta mökistä saa lisäksi:

• Rakennuspoistot: 4 % rakennuksen menojäännöksestä vuosittain
• Kalustepoistot: 25 % menojäännöksestä, alle 1 200 euron yksittäiset kalusteet voi vähentää kerralla
• Korot mökkiä varten otetusta lainasta kokonaisuudessaan pääomatuloista

Perusparannukset, kuten saunan rakentaminen tai katon uusiminen, eivät ole vähennyskelpoisia vuokratulosta vaan ne lisätään hankintamenoon, mistä on hyötyä myöhemmin myynnin yhteydessä.

Mökin remontti ja perusparannus: kotitalousvähennys

Mökin omaan käyttöön tehty kunnossapito- ja perusparannustyö oikeuttaa kotitalousvähennykseen. Vähennystä korotettiin takautuvasti 1.1.2026 alkaen maksetuille töille (Verohallinnon tiedote).

Kotitalousvähennyksen ehdot 2026 (Verohallinnon ohje):

• Vähennys on 40 prosenttia työn osuudesta (sis. arvonlisäveron), kun työn ostaa yritykseltä, joka on ennakkoperintärekisterissä
• Jos palkkaat työntekijän, vähennys on 15 prosenttia palkasta sekä työnantajan sivukulut
• Enimmäismäärä on 2 100 euroa henkilöltä vuodessa, puolisoilla yhteensä enintään 4 200 euroa
• Omavastuu 150 euroa henkilöltä vuodessa
• Öljylämmityksestä luopumisessa vähennys on 60 % työn osuudesta, enintään 3 500 euroa henkilöltä
• Materiaaleja ei voi vähentää, vain työn osuus

Esimerkki: Pariskunta teettää mökin saunaremontin, jonka työn osuus on 8 000 euroa, ja kumpikin maksaa puolet. Kummankin vähennys on 40 % × 4 000 = 1 600 euroa, josta vähennetään omavastuu 150 euroa, eli 1 450 euroa. Yhteensä pariskunnan verot pienenevät 2 900 eurolla.

Huomaa: Sama 2 100 euron katto koskee kaikkia saman vuoden kotitalousvähennykseen oikeuttavia töitä, myös vakituisen kodin remonttia ja siivousta. Jos käytät katon kaupunkikodin kylpyhuoneeseen, mökille ei jää enää tilaa.

Vapaa-ajan asunnon vuokrakäytössä olevasta osasta ei saa kotitalousvähennystä, vaan kulut käsitellään vuokratulon vähennyksinä.

Kiinteistövero: rantamökki maksaa enemmän kuin vakituinen koti

Kiinteistöveron määrää kunta lain sallimissa rajoissa. Vuoden 2026 lain mukaiset rajat ovat (Veronmaksajat: kiinteistövero):

Mökkiin sovelletaan muun asuinrakennuksen veroprosenttia, jonka alaraja on yli kaksinkertainen vakituiseen kotiin verrattuna.

Laskuesimerkki: jos mökkirakennuksen verotusarvo on 80 000 euroa ja kunnan muun asuinrakennuksen veroprosentti 1,10, kiinteistövero on 880 euroa vuodessa. Jos sama rakennus olisi vakituinen asunto ja kunnan vakituisen asuinrakennuksen prosentti 0,55, vero olisi 440 euroa.

Maapohja verotetaan erikseen kunnan maapohjan veroprosentilla (1,30–2,00 %). Rantatontin verotusarvo nostaa kiinteistöveron lopullista määrää selvästi sisämaan tonttia korkeammaksi, koska rantarakennusoikeus nostaa maapohjan arvoa.

Mökin myynti: hankintameno-olettama on pitkän omistuksen jälkeen edullinen

Mökki ei ole vakituinen asunto, joten sen myynti ei voi olla verovapaata oman asunnon myyntinä. Voitto on aina verotettavaa pääomatuloa.

Voitto lasketaan kaavalla:

Luovutusvoitto = Myyntihinta − (Hankintahinta + ostokulut + myyntikulut + perusparannukset)

Vaihtoehtoisesti voi käyttää hankintameno-olettamaa, joka on:

• 20 % myyntihinnasta, jos olet omistanut mökin alle 10 vuotta
• 40 % myyntihinnasta, jos olet omistanut mökin vähintään 10 vuotta

Hankintameno-olettamaa käytetään todellisten kulujen sijaan, ei lisäksi. Käytännössä 40 prosentin olettama on lähes aina edullisin pitkään omistetuissa perintö- tai sukupolvenmökeissä.

Esimerkki: Vanhempasi ostivat mökin vuonna 1985 hintaan 30 000 markkaa (n. 5 000 €). Sait sen perinnöksi 2010, jolloin perintöverotusarvo oli 70 000 euroa. Myyt mökin nyt 180 000 eurolla.

Vaihtoehto A, todellinen hankintameno (perintöverotusarvo): voitto on 180 000 − 70 000 = 110 000 €. Vero: 30 000 × 30 % + 80 000 × 34 % = 9 000 + 27 200 = 36 200 €.

Vaihtoehto B, 40 % hankintameno-olettama: voitto on 180 000 − (40 % × 180 000) = 180 000 − 72 000 = 108 000 €. Vero: 30 000 × 30 % + 78 000 × 34 % = 9 000 + 26 520 = 35 520 €.

Tässä tapauksessa olettama on hieman edullisempi. Jos perintöverotusarvo olisi ollut alhaisempi, ero kasvaisi nopeasti. Tarkista veroilmoitusta tehdessäsi, kumpi vaihtoehto on edullisempi.

Perintömökki: 2026 verouudistus keventää maksua

Perintövero kevenee merkittävästi vuoden 2026 alusta. Tärkeimmät muutokset:

• Verovapaa raja nousi 20 000 → 30 000 euroon ensimmäisessä veroluokassa
• Tavanomainen koti-irtaimisto on verovapaata 7 500 euroon asti (aiemmin 4 000 €)
• Lahjaveron raja nousi 5 000 → 7 500 euroon kolmen vuoden ajanjaksolta

Perintöveron määrä lasketaan mökin käyvästä arvosta kuolinhetkellä, ei perintöverotusarvosta tai vakuutusarvosta. Käytännössä Verohallinto käyttää alueen toteutuneita kauppahintoja vertailuaineistona.

Ensimmäinen veroluokka kattaa lähimmät sukulaiset: aviopuoliso, lapset, lapsenlapset ja vanhemmat. Alle 30 000 euron perintöosuus on verovapaa, ja asteikko alkaa tästä rajasta. Vuoden 2026 asteikko ensimmäisessä veroluokassa on (Veronmaksajat):

Esimerkkilaskelmat 2026 (lapsi perii mökin yksin):

• 50 000 euron mökki: 800 + (50 000 − 40 000) × 10 % = 1 800 €
• 100 000 euron mökki: 2 800 + (100 000 − 60 000) × 13 % = 8 000 €
• 200 000 euron mökki: 21 000 €
• 350 000 euron mökki: 21 000 + (350 000 − 200 000) × 16 % = 45 000 €

Vertailun vuoksi: vuoden 2025 asteikolla 100 000 euron mökistä lapsi olisi maksanut 3 500 + (100 000 − 60 000) × 13 % = 8 700 euroa perintöveroa, kun verotettavan osuuden alaraja oli 20 000 euroa. Uudistus säästää tässä esimerkissä 700 euroa.

Lahja vai perintö?

Mökin antaminen elinaikana lahjana voi joskus olla edullisempaa kuin perintö, jos:

• Annetaan useammassa erässä: jokainen kolmen vuoden välein annettu lahja on uusi laskutapahtuma (alle 7 500 € verovapaa)
• Saaja maksaa lainan mökistä, jolloin osa siirrosta käsitellään kauppana
• Annetaan murto-osina useammalle lapselle, jolloin kunkin osuus jää alemmaksi portaalle

Lahjaverolla on oma asteikkonsa, joka poikkeaa perintöveron asteikosta: esimerkiksi 100 000 euron lahjasta lapsi maksaa 9 900 euroa, kun saman arvoisesta perinnöstä vero on 8 000 euroa (Veronmaksajat: lahjaveroasteikot). Verovapaa raja on lahjaverotuksessa alle 7 500 euroa kolmen vuoden ajanjaksolla saman antajan lahjoista.

Kannattaa varoa kolmen vuoden sääntöä: jos lahjoituksesta on alle kolme vuotta perinnönjättäjän kuolemaan, lahja lisätään perintöosuuteen ja siitä maksettu lahjavero vähennetään perintöverosta.

Tyypilliset virheet mökkiverotuksessa

1. Uskotaan 1 800 €:n verovapaan rajan myyttiin. Mökin kohdalla sellaista ei ole.
2. Vähennetään perusparannukset vuokratulosta. Ne lisätään hankintamenoon ja vähentävät vasta myyntivoittoa.
3. Käytetään vakituisen asunnon kiinteistöveroprosenttia. Mökille sovelletaan korkeampaa muun asuinrakennuksen prosenttia.
4. Annetaan mökki lahjaksi kuoleman lähestyessä. Alle kolme vuotta ennen kuolemaa annetut lahjat lisätään perintöön.
5. Unohdetaan hankintameno-olettama. 40 % olettama on perintömökeissä lähes aina edullisin.
6. Pidetään mökkiä ”ilmaiseksi vuokralla” perheelle. Käypää vuokraa selvästi alempi vuokra voi tulla tulkituksi lahjaksi.

Yhteenveto

Mökki on Suomen verojärjestelmässä erityinen omaisuuserä: sitä koskevat samaan aikaan tuloverotus (vuokratulot), pääomatuloverotus (myyntivoitto), kiinteistövero, kotitalousvähennys ja perintöverotus. Monet säännöt eroavat oman vakituisen asunnon säännöistä.

Vuokratulo on verotettavaa heti ensimmäisestä eurosta lähtien, mutta vero lasketaan kulujen jälkeisestä nettotulosta. Mökin kiinteistöveroprosentin lakisääteinen alaraja (0,93 %) on yli kaksinkertainen vakituisen asunnon alarajaan (0,41 %) verrattuna. Myyntivoitosta menee 30 tai 34 prosenttia, mutta hankintameno-olettama tasoittaa kuvaa pitkään omistetuissa mökeissä. Perintömökin verotus keveni vuoden 2026 alusta tuntuvasti: lapsi maksaa 100 000 euron mökistä 8 000 euroa perintöveroa aiemman 8 700 euron sijaan.

Verotuksen eri palaset ratkaisevat yhdessä, paljonko mökki todella maksaa. Yhden palan optimointi voi näyttää säästöltä, mutta usein se siirtää veron toiseen kohtaan.

Tietolähteet

• Verohallinto: Vuokratulojen verotus
• Verohallinto: Kiinteistöverolain soveltamisohje
• Verohallinto: Kiinteistövero
• Verohallinto: Perintövero
• Verohallinto: Lahjavero
• Verohallinto: Kotitalousvähennys nousee takautuvasti
• Verohallinto: Kotitalousvähennys 2026–2027 (PDF)
• Veronmaksajain Keskusliitto: Kiinteistövero
• Veronmaksajain Keskusliitto: Kesämökin verot